금리가 오름에 따라 주택시장의 침체로 반사이익을 누렸던 수익형 부동산도 위기에 봉착했다. 특히, 상가의 경우 대출 금리에 따라 수익률이 좌우되며 대출비중이 높은 특성상 타격이 적지 않을 것으로 전망된다.

그동안 상가는 매달 일정한 수익을 얻을 수 있어 고령화시대의 재테크 수단으로 40~50대 은퇴를 앞둔 중장년층에게 높은 관심을 받아왔지만 다른 부동산 상품보다 분양가가 곱절이나 비싸 리스크가 큰 상품으로 꼽혀왔다.

이런 리스크를 줄이기 위해 등장한 것이 바로 ‘선(先)임대 상가’다. 선 임대 상가는 임차인을 먼저 구한 후, 투자자를 찾는 상가로 투자자들 입장에서는 투자 시 공실위험 없이 바로 수익이 가능하다는 장점이 있다.

최근 이런 점이 부각돼 재테크 수단으로 선 임대 상가를 선호하는 투자자들이 늘어나고 있는 실정이다.

이들 선 임대 상가들의 수익률은 6~7%대로 상가투자에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 수준이며 대규모 주거단지를 배후로 하는 상가나 오피스 밀집지역에서 선임대 상가를 쉽게 찾을 수 있어 초보 상가투자자들도 쉽게 접근 할 수 있다.

하지만 신도시, 뉴타운 등 주거공간의 개발로 인해 새롭게 탄생한 선 임대 상권은 부동산 중개업소, 핸드폰 매장 등으로 이런 점포는 임차기간이 짧고 장기간 공실이 될 가능성이 커 임대수익을 올리기 힘든 경우가 발생 할 수 있다.

따라서 선 임대 상가에 투자할 때는 상권파악, 업종파악, 임차인의 운영능력 파악, 해당 상권의 공실률 4가지를 반드시 확인해야 한다.

상권 파악은 우선적으로 이뤄져야 한다. 인근 점포들의 임대료, 권리금 변화와 인근 상가의 공실률을 확인 후 선 임대 상가의 수익성을 분석해야 하는 것.

업종 또한 간과해선 안 된다. 투자자들에게 인기가 높은 업종은 상가 내 독점업종을 유치할 수 있는 메디컬 상가나 약국 등이다.

하지만 이런 업종은 투자자들 사이에서 서로 분양받고 싶어 하는 부분으로 분양업체가 이점을 노려 한 상가, 한 층에 동일한 업종을 분양하는 경우도 종종 있어 상가 투자 시 주의해야 한다.

때문에 계약서상에 반드시 특정 업종을 규정한다는 것을 기재해야 이러한 피해를 줄일 수 있다.

임차인의 경영능력을 파악하는 것은 사실 상 쉽지 않은 부분이지만 점포 성공유무에 지대한 영향을 끼치기 때문에 무시할 수 없는 부분이다. 임차인의 자격요건이 필요한 약국, 병원, 전문자격사 사무소 같은 경우는 자격증 유무도 반드시 확인해야 한다. 또, 특약사항 및 계약기간도 반드시 확인해야 한다.

한편 상가시장의 침체가 길어짐에 따라 1층만 운영되고 지하, 지상2~3층은 운영이 잘 되지 않는 상가가 늘어나고 있는 모습이다. 이에 따라 비록 선 임대가 된 점포라고 해도 상가 내 공실률이 높으면 자칫 상가가 공동화 될 수 있어 투자자들의 주의가 필요하다.