오전에 미국증시가 6일간의 상승세를 마감하고 하락했다는 소식을 접하고 “한국 경제에 어떤 형태라도 영향이 가겠구나” 하는 생각을 하였습니다.

오후에 한국 증시를 살펴 보니 다행히도 증시는 상승세를 탔지만 환율은 결국 하락 하는 모습을 보았습니다. GM 및 미국의 은행들의 위험성이 노출이 되면서 증시에 악영향을 준 것 입니다. 

자동차 회사인 GM의 파산이 왜 은행주식과 관계가 있을까 하는 사람들은 미국 정부가 왜 시티은행에 막대한 자금을 투입했는지를 보면 답이 나옵니다. GM에 직간접적으로 투자를 한 은행들이 세계 곳곳에 있어서 GM의 파산은 결국 금융계에 먹구름으로 작용을 하는 것입니다.

이렇게 은행의 부실 자산들이 늘어 날 때 생기는 부동산 자산 중 우리의 관심이 되고 있는 것이 REO 매물입니다. REO 매물은 은행에서 가지고 있던 대출 노트들이 은행으로 완전이 소유권이 넘어온 상태를 말합니다.

다시 말하면, 집을 담보로 대출 받은 사람이 대출금을 상환 하지 못하여 결국 집을 은행으로 넘겨버리는 상황입니다. REO는 집에 한해서만 있는 것이 아니고, 상가 및 건물 등도 포함하고 있습니다. 주택 관련 REO는 크게 두 가지 방법으로 구매가 가능합니다. 

첫째는 저의 회사와 같은 투자회사에서 은행으로부터 여러 채(작게는 10여 채에서 크게는 수 백 채)의 은행 차압 집들을 매입하는 방법과 은행이나 기관에서 나온 매물을 하나씩 구입하는 방법이 있습니다.  

투자 회사에서 한꺼번에 여러 채를 매입하는 경우를 홀 세일 시장이라 합니다. 여기는 여러 투자회사들이 모여서 마켓을 형성하여 큰 투자회사가 몇 조 단위로 구입을 하여 그것을 작은 규모로 잘라서 조금 작은 투자회사들에게 다시 파는 형태를 취합니다.

몇 조의 자금력이 없는 조금 작은 회사는 몇 천억 단위로 잘라 REO 매물들을 한꺼번에 구매하여 다시 자신들 보다 작은 투자회사들에게 재 매각을 하며, 이러한 판매는 수십억 단위의 회사로 내려 갈 때까지 반복이 됩니다. 

이러한 과정을 한 사이클이라 하며(큰 투자회사에서 작은 투자 회사로 한 바퀴 도는 현상) 약 45~60일의 시간이 소요가 됩니다.

첫 투자가 이루어 질 때는 달러 대비 22센트, 즉 약 78%의 가격조정을 받고 구매를 하지만 최종 투자자(작은 투자회사)까지 올 때는 달러 대비 80~90 센트에 팔립니다. 하지만 이 또한 마켓 에서 팔고 있는 가격보다 싼 가격이어서 경쟁이 상당합니다.

하지만, 이럴 때 주의해야 하는 부분은 주택 수리 비용입니다. 한 채씩 은행으로부터 나온 매물들은 고쳐야 할 부분이 많이 있습니다. 구매 전에 이런 수리비용을 꼼꼼히 따져봐야 할 것입니다.

미국 금융시장은 앞으로 있을 커머셜 시장(상가와 건물)의 붕괴를 준비하고 있습니다. 이 역시 좋은 투자 대상이 될 것입니다. 10년이 넘게 찾아온 상가 및 건물 REO 시장에 기대가 됩니다.

개인들은 은행에서 한꺼번에 팔다가 남은 매물들을 직접 마켓에 내 놓고 판매를 할 때나 아니면 최종 투자자(작은 투자회사)에서 소매 마켓에 자신들이 구입한 집들을 판매할 때 구입하게 되는데 요즘 같은 때에는 그 경쟁이 무척 치열합니다.

GM 자동차 공장이 있던 지역이나 중부지역은 은행 차압매물이 넘쳐나서 해당이 되지 않지만, 한국 분들이나 이민자가 선호하는 지역에는 이러한 REO 매물이 흔치가 않습니다.

좋은 REO 매물이 나 올 때면 여지 없이 많은 경쟁을 치러야 합니다. 이러한 매물들은 마켓 가격보단 20~30% 가격이 낮게 책정이 되어서 마켓에 나오지만 경쟁이 생기면서 마켓 가격보다 10~15% 낮게 구입하게 되는 경우도 많이 볼 수가 있습니다.  

Christopher Lim(clim@click2sky.com) 

한국금융기관들을 통해 미국부동산 관련 컨설팅을 진행해 온 Christopher Lim은 개인의 직접적인 해외부동산 투자 컨설팅도 담당하고 있다./ ㈜알그레이더스 제공