-대출·청약 규제 강화 속 수도권 비규제지역 중심 공급 활발
-11월 분양 물량 24%↑… '규제 32% vs 비규제 68%'

국내 분양시장이 연말로 접어들며 수도권 중심의 대규모 공급 흐름을 보이고 있다.

규제 강화와 금융 부담 요인 속에서도 건설사들은 연내 일정 소화를 서두르고 있지만, 청약시장에선 ‘선별 참여’ 기조가 강화되는 모습이다.

▲ 연말 분양 시장, 수도권 중심 3만6천여 세대 예정

3일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 2025년 11월 전국 아파트 분양 예정 물량은 총 3만6,642세대로, 지난해 같은 달보다 24% 늘어날 전망이다.

일반분양 물량만 놓고 보면 2만3,396세대로, 전년 대비 21% 증가했다.

공급 확대 추세는 10월에 이어 이어지고 있지만, 시장의 온도는 여전히 조심스러운 편이다.

대출 한도 축소와 규제지역 확대 등으로 수요자들이 청약에 신중하게 접근하며, 건설사들도 일정 조정 여지를 남긴 채 관망하는 분위기다.

▲ 비규제지역 공급이 전체의 68%

11월 분양 물량 가운데 수도권이 차지하는 비중은 74%에 달한다.

경기도 2만437세대, 인천 5,364세대, 서울 1,230세대 등 수도권만 2만7,031세대에 이른다.

분양지역 중 비규제지역 비중은 76%로, 물량 기준으로도 비규제지역 1만8,247세대(68%)가 규제지역 8,784세대(32%)보다 많다.

대출·청약 규제가 상대적으로 덜한 지역에서는 공급 속도가 빠르게 이어지고 있어, ‘규제 회피형’ 분양이 증가하는 양상이다.

▲ 주요 수도권 단지, 서초·광명·의왕 등 분양 대기

서울에서는 서초구 해링턴플레이스서초(69세대), 아크로드서초(1,161세대) 등 강남권 중심의 신규 공급이 예정돼 있다.

경기도에서는 힐스테이트광명11(4,291세대), 군포대야미A2(1,511세대), 안양자이헤리티온(1,716세대), 의왕시청역SK뷰파크(1,912세대) 등 주요 단지가 분양을 앞두고 있다.

인천에서는 포레나더샵인천시청역(2,568세대), 시티오씨엘8단지(1,349세대), 인천검단16호공원센트레빌(878세대) 등이 공급될 예정이다.

▲ 지방 시장은 ‘선별적’ 공급 유지

지방에서는 부산 한화포레나부산대연(367세대), 울산 힐스테이트선암공원(631세대), 천안 두산위브더제니스센트럴천안(1,202세대), 청주지북B1BL(1,140세대) 등 지역 대표 단지들이 분양을 준비하고 있다.

수도권 대비 물량은 적지만, 안정적 수요가 기대되는 중대형 생활권을 중심으로 선별적 공급이 이어지는 모습이다.

▲ 청약시장, ‘자금 여력 중심 재편’ 가속

직방은 “새 아파트 선호는 여전하지만, 대출 규제와 청약 요건 강화로 시장이 점차 자금 여력이 있는 실수요자 중심으로 재편되고 있다”고 분석했다.

상대적으로 조건이 완화된 지역이나 가격·면적을 조정한 대체 선택지로 수요가 이동하며 수요·공급 구조가 새롭게 균형을 찾아가는 단계라는 평가다.

직방은 또 “단기적으로 금융 여건 변화가 분양시장 심리에 가장 큰 변수로 작용하겠지만, 중장기적으로는 정책 적응력과 자금 운용 전략이 시장 흐름을 좌우할 것”이라고 내다봤다.