서울 재건축·재개발 지역 4곳에 대한 토지거래허가 지정 효력이 27일 발효됐다. 서울시가 압구정·목동·여의도동·성수동 지역을 토지거래허가구역으로 발표한 21일부터 발효 직전 전날까지 막판 신고가 거래가 줄을 이었다.

토지거래허가구역에서는 대지 지분이 일정 면적을 초과하는 부동산(주거용 18㎡, 상업용 20㎡)을 매입할 시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

주택은 구매 후 허가 목적대로 2년 동안 거주 의무를 지켜야 해서 전·월세 임대가 불가능하다. 결국 단순 투자 목적으로 세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 할 수 없게 된다.

강남구 압구정동 미성2차 전용면적 140.9㎡는 지난 23일 39억8천만원(12층)에 팔렸다. 이는 지난 1월 말에 기록한 종전 최고가(34억6천만원·5층)와 비교해 3개월 새 5억2천만원이나 오른 금액이다.

압구정 6개 특별계획구역 가운데 1구역(미성 1·2차)에 속한 이 단지는 현재 조합 설립을 추진 중이다.

최근 잇달아 조합 설립 인가를 받으면서 앞으로 아파트를 매수해도 입주권이 나오지 않는 다른 구역들(2·3·4·5구역)과 차별화한 경쟁력을 내세워 막판 신고가를 경신한 것이다.

이 단지 근처에 있는 A공인 중개업소는 "최근 가격이 너무 올라 거래가 되지 않았던 고가 매물들이 토지거래허가구역 시행 직전 작은 면적 위주로 상당수 소진됐다"면서 "어제까지 매수 문의가 많았다가 발효 첫날인 오늘은 조용하다"고 전했다.

양천구 목동신시가지 2단지 전용 95.67㎡는 지난 23일 20억원(10층)을 처음으로 돌파했다.

또 전용 122.31㎡는 지난 25일 23억5천만원(5층)에 매매 계약을 체결해 지난해 9월에 나온 종전 최고가(22억2천5만원·3층)보다 1억2천500만원 오른 최고가 경신이 이뤄졌다.

단지 내 B공인 중개업소 대표는 "어제까지 매수 문의 전화와 높아진 가격에 살까말까 고민하던 분들의 매수 계약도 많았다"면서 "오늘부터 목동 재건축 단지들이 정식으로 토지거래허가구역이 되면서 당분간 매수세에 공백기가 있을 것"이라고 설명했다.

영등포구 여의도동 수정아파트 전용 74.55㎡는 지난 23일 15억원(4층)에 계약된 것으로 실거래 가격이 등록됐다. 현 시세보다 2억∼2억5천만원 낮은 수준이다.

여의도 전문 C 부동산 중개업체 직원은 "정상 거래에서는 절대 나올 수 없는 가격으로, 가족 간 거래나 증여일 확률이 높다"며 "같은 면적이 지난 일요일에 17억원에 팔렸다"고 밝혔다.

이 직원은 "오늘부터 세를 안고 사는 갭투자가 불가능해져서 어제까지 세들어 있는 아파트는 거의 다 팔렸다고 보면 된다"면서 "어제까지 굉장히 바빴는데, 오늘부터는 한가하다"고 덧붙였다.

서울 성동구 성수동 성수전략정비구역도 지난 주말과 전날까지 막판 매수 문의와 거래가 줄을 이었다.

성동구에서 재개발을 전문으로 하는 D공인 중개업소의 소장은 "성수전략정비구역은 어제까지 막판 매수 문의와 거래가 활발했다"며 "가장 인기 있는 성수1지구의 경우 투자 금액이 토지거래허가구역 지정 전 18억원 선이었는데, 발효 직전에 20억원 이하 물건은 찾기 어려워졌다"고 소개했다.

특히 토지거래허가구역 내 이들 초고가 주택은 근저당권을 설정해 매수자의 부족한 매입 금액을 메워주는 사금융 형태의 매매가 유행처럼 번지는 것으로 파악됐다. 15억원을 초과하는 주택에 대한 대출이 금지돼있기 때문이다.

이달 초 80억원에 팔린 압구정동 현대7차 전용 245.2㎡는 매도자가 매수자에게 근저당권 설정을 해준 경우다.

근저당권 설정이란 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 안전하게 회수하기 위해 채무자가 가진 부동산에 담보를 설정하는 행위를 말한다.

압구정동에서 영업하는 한 공인중개사는 "매도인과 매수인이 모르는 사이더라도 중개사를 끼고 최근 근저당권 설정을 통한 자금 조달에 합의하는 사례가 많다"면서 "조합 설립 인가 전에 아파트를 사서 입주권을 얻으려는 매수인과 6월 전에 아파트를 처분해 절세하려는 매도인의 이해관계가 맞아 떨어지기 때문"이라고 설명했다.

매수자가 돈을 갚지 못하더라도 집을 담보로 돈을 빌려줬기 때문에 주택이 경매 등에 넘어갔을 때 채권자는 근저당 설정 금액만큼 우선 변제를 받을 수 있다.

목동의 한 부동산 중개업자는 "목동만 하더라도 워낙 고가 주택이 많아 근저당권 설정이나 사채를 통해 자금을 조달하는 경우가 많아지고 있다"면서 "근저당권 설정은 상환 기간 3개월 이내, 이율은 은행 이자 수준으로 하는 것이 통상적"이라고 전했다.